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价值百万的深圳买房思路普通人也能一次买对房!

发布日期:2021-08-16 09:04   来源:未知   阅读:

  上期和大家谈到 房产投资的逻辑和纪律 ,这期和大家聊聊房产投资实战的一些思路。

  投资要相对分散,通过构建一个房产舰队来充分实现家庭资产安全性,流动性和增长性的平衡。

  ① 把资产分散到全国各地。优先布局北上广深四个一线城市,尤其是自己工作和生活的城市最优先布局。

  在一个城市的购房资格用足之后,开始进入其他城市,在一线城市购房资格用足之后开始布局二线城市。尤其是杭州,苏州,南京,武汉,成都,重庆,西安,东莞,佛山,郑州这些优质二线城市。

  北上广深四个一线城市的房产,安全性,流动性无疑是最高的,不过房价增长有轮动效应,增幅来看,并不一定北上广深就能超越这些二线城市,分散布局,可以实现三者的平衡。

  比如深圳的科技园,前后海,蛇口,深圳湾,香蜜湖,宝中,标杆盘的大面积产品,即便增幅不是最高,流动性可能很弱,但是,因为标的额大,增长总额依然非常可观。

  比如留仙洞,西乡,上下沙,红山这样板块80-90平米的2-3房,它们的总价可能不如一等一类高,但是,进入资金门槛低,增幅高,流动性也高。

  一套顶级资产加二到三套次级资产,就综合实现了安全性,流动性和增长性的平衡。

  ③ 在之前的分享中还提到固定资产,企业,金融资产,无形资产和贵重物品,我们可以按照40%,30%,20%,5%和5%的比例进行购置。

  分化的市场继续分化,一个市场里20%的板块维持高增长,剩下80%的板块最好的成绩是跑平,更多的,是要跑输。

  如果我们站的高度足够高,我们会发现,整个蓝星上,政治稳定,经济发展保持强劲的,只有中国。

  下降一点高度,视野只放在中国,我们会发现,经济结构合理,人口结构相对合理的区域基本都集中在东部和南部沿海。

  高度再下降,带动或者推动着中国经济发展的城市就在北上广深,杭州,苏州,南京,武汉,成都,重庆,东莞,佛山,西安,郑州,宁波这几个城市。

  也就是说,如果我们进行固定资产的投资,重点关注这些城市就好了,其他城市就是余下的80%。

  在深圳这个城市,能持续领跑的板块只有深圳湾,前后海,科技园,蛇口,宝中和香蜜湖,潜力板块在留仙洞和深圳湾超级总部基地,剩下的,就是80%。

  投资,要相对集中,不要过于分散,房产并不是越多越好的,产权种类也不是越多越好,分布城市同样不是越多越好。

  多数人所谓的不要把鸡蛋放在同一个篮子里,并不能给他们带来高增长,一两处好房产给你带来的资产增幅绝对会超过你剩下其他固定资产的增幅,这个定律,不可动摇。

  我们做房产投资的时候,买入要悠然,卖出要果断,如果买入的是一线城市优质区域,配套齐全的优质房产,长期持有,分享城市发展的红利。

  为什么买入要悠然呢?大家务必知道房产这种资产,是一种固定资产,它的安全属性高,但是流动属性和增长属性相对弱。一旦买入,我们无法像股票一样快速退出。

  因此,在购入的时候务必综合测算自己的资产,负债,收入,支出,月现金流,明确自己的购房目的。在做综合测算的时候,能知道自己的负债能力,偿债能力,留足防守资金,不做极限操作,从而将风险控制在一定范围内。

  为什么卖出要果断呢?既然一笔资产要优化,要处置,要么这是一笔不良资产,增幅有限,限制了家庭总资产的有序快速增长;要么已经有了非常优质的标的。

  所以,假如我们不小心购入了公寓类资产,当有人愿意出价时,应该果断出售。资金回来之后,迅速进入新的优质标的。不要在意5-10万元的佣金或者让利,因为优质标的的增幅能迅速填平这个微量的亏损。

  优质资产务必长期持有,买了,就当它没有发生过。不必时时关注房价或者租金的变化,只要它在正确的城市发展方向上,价格短暂的波动,根本不需要我们关心。

  就像当下很多早期购入了诺德,前海时代,花样年的客户一样。时间放到未来5年,这些资产依然是优质的,是受欢迎的。

  投资,最终都是需要资金来买单的,既然是投资,是卖出也好,是长持也好,最终我们关注的还是投资回报率和投资回报周期,这是非常冰冷的数字。

  房子,最底层的功能其实是居住。房子越宜居,流通性越高。那么怎样的房子非常宜居?

  ②临近轨道交通,即便有你有私家车,也要关注轨道交通,因为在一线城市交通效率最高的还是轨道交通;

  ③附带优质学区,随着家庭人口结构的变化,孩子的就近入学问题是务必要考虑的,能上多好的学校就上多好的学校,这是普通家庭的共识;

  ②临近轨道交通,即便有你有私家车,也要关注轨道交通,因为在一线城市交通效率最高的还是轨道交通;

  ③附带优质学区,随着家庭人口结构的变化,孩子的就近入学问题是务必要考虑的,能上多好的学校就上多好的学校,这是普通家庭的共识;

  房子买新不买旧,楼龄尽量选择低的。人车分流,车位配比,容积率,绿化率,楼层,朝向,户型,面积,香港马会小鱼儿资料,甚至装修,都会影响生活品质。

  所以,在充分考虑了上述5个核心要素之后,小区的品质也要适当考虑,尽管占比不高,好歹也是一点分数。

  在之前的分享中,我曾反复强调,不要期望在最低点买入,否则,你会错过建仓时机,会错过给你带来财富增长的标的。

  房产投资最佳的买入时机分两种,第一种是首次置业,这种投资是人生投资,最佳买入时机是当下,此刻。

  不管是低点,还是平点,还是高点,作为第一笔家庭资产,最需要的是尽快上车。当然,也不是瞎买,记得尽量选择自己生活和工作的一线城市,避开公寓、小产权这些非标产品。

  只要是买在城市发展的主动线上,不管房子新旧,大小,你都能分享城市发展给你带来的红利。其实,置换,也是一样的操作逻辑。

  第二种,是已经有了多处资产,新购置资产纯粹就是投资,最佳买入时机是市场横盘时。

  这个时候价格平稳,如果有业主因为紧急的置换,或者因为资金成本问题,企业经营问题急售,省下来百十万,相当于赚到了百十万。

  这个世界,要赚百十万其实挺难的,如果一不小心,你遇到了这样的机会,哀矜而勿喜,保持克制和冷静,这只不过是一笔生意而已。世道好轮回,记得不要赚最后一个铜板。

  在房产投资领域,好的标的物就是城市经济中心周边五至十公里范围内的优质标的物。轨道交通、优质学校、商业配套三宝齐全。如果能搭配好的园林、户型、朝向、楼层、物业服务,就更佳。

  市场下行或者横盘时,就是绝佳的入手时机。优质的房产,坚决不出售,坚定持有,我们要调用资金,可以有很多办法。

  反人性的事情很多,你可以从早起、锻炼、阅读这三件事开始尝试。人都好逸恶劳,贪财好色,能克己修身,就是反人性。能自律,就有了成长的可能。

  有这个时间,不如好好研究城市,区域,板块。用脚步实地去丈量城市的土地,用眼睛亲自看看城市建设的成果,规划到底在纸面上,还是已经开始着手建设。

  *以上内容仅代表咨询师个人观点,不代表平台立场,白先生欢迎各种声音前来投稿。

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